北京【金隅金麟府】大家千万别踩坑了【金隅金麟府】进来聊聊个人

时间:2021-11-25  点击次数:   

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  金隅金麟府由于房源属实不多了,各方面和金隅学府的相似之处太多,地段和配套几乎一致。因此不占用太多篇幅,开篇咱简单说两句就得了。

  金麟府算是河西开盘时间第二早项目,准确时间是2019年1月初。在此之前只有和悦华锦更早了,算是河西六君子中的二哥。

  不得不说,交房早,也是这项目非常大的优势了,预计2021年6月-8月就交房。很适合想买准现房、孩子上学时间卡的紧,想更早更靠谱锁定名校的朋友们。

  容积率在河西属于最低,金隅金麟府是1.84,仅次于和悦华锦的1.8,几乎算是没区别的。但是金麟府的得房率竟然比重点强点纯洋房的和悦华锦还要高,更实惠,距离各种配套显然也更近一点。而且和悦华锦多达1800户,住宿环境很难保证。

  小户型早早售罄,最小89㎡,南北通透三居,有399的特价房,还有20套左右。讲真,北向的一个卧室采光差点意思,如果是三口之家住的话问题不大。

  剩余的房源很多是一楼的,很适合有老人的家庭。层高3.1米,加高了,不会特别压抑。而且比地面抬高了1.4米,也就能在很大程度上杜绝了一楼隐私差的问题,楼间距也完全足够。采光、通风、视野也都会比一般的一楼要强很多。下面有地下室,所以也不会潮湿,不用担心。

  小区一共只有562户,一休前几天去工地看过,6-10层的电梯洋房,住着舒坦。品质还真是不错啊,完全超过预期,配建的幼儿园看着也不错,据说要引入公立知名品牌,结合河西整体的学校档次来看,比较贴谱。

  要买大户型、想要好的居住环境的、想买现房早点锁定学区的,都很值得看看金麟府,想看更多实景照片可以问我:heqi0726。

  缺点咱也得说,幼儿园最北侧的L形楼栋,内部叫法是9号楼和10号楼,是用做酒店使用的,但与本小区是分开管理,也有栅栏相隔,彼此独立的。因此金麟府的土地不能算是纯粹的住宅用地,算是一个小缺陷。但也从另一个角度看出,楼盘品质还是很不错的,要不然不能用于星级酒店。

  好在公交是已经成熟的,并且亦庄在建的“有轨电车网络”也是其特有的交通方式,T1线已经修完,预计年底开通。

  着重说一下T1,毕竟这是为广泛认为是地铁的临时替代品,最近的站是兴海一街站,实际距离1.2km,步行是完全可以的,通达性也提升了一点。

  贯穿了亦庄的主流配套,都串联起来了。往北,可以在荣昌东街站换乘地铁亦庄线。往南,可以在太和桥站换乘21号线。

  住在亦庄的河西区,想必有车有牌一族应该是占据主导的。虽然不能说河西永远没地铁,但一休劝各位还是得做好最坏的打算才行,切莫拼运气。

  公路方面,金隅学府右侧是博兴八路,沿着这条路就能到亦庄商务核心区。东西两侧还有京开高速、京沪高速。

  居住环境更加纯粹,家庭居多,踏踏实实过日子的常住人群多。租房人群和刚需,都去了有地铁的地方了,相当于做了一次筛选。

  河西区的定位很纯粹,干干净净的居住区。因此河西大部分楼盘的销售在diss路东竞品的时候,都会说:我们这空气好,水也没污染,周围也没啥填埋场之类的。

  这是属于典型的统一回答式的话术,虽然也有不少诋毁的成分,但多少有一定的道理和逻辑。

  最初,开发商内部对于金隅学府是叫做“金麟府二期”的,两个项目是斜对角挨着。

  单说金隅学府项目,除了北侧,其余周围一圈都是住宅。西侧是金茂悦南区,南侧是铁建国际公馆,算是金隅学府的同期项目,直接竞对,两者的比对分析,一休也有猛料。东侧是共产房亦城亦禧家园家园,上次去看已经建的差不多的。

  北侧一路之隔,也就是地图中那一长条绿色空地,是龙湖天街商场,九龙高手论坛,已经在建了。

  一休统一回答:不是,那是品牌房企万科的中高端项目。河西的那些回迁房全都是在最北侧呢,完全不挨着。

  通过这个问题,其实多少能看出来,买了商品房的业主对于“邻居”的要求。用这个角度来衡量的话,周围具备保障性意味的只有共产房亦城亦禧家园,但是起码比经适房、公租房强一些,问题不大。

  开盘时候,82的纯南两居以及89的东西三居都做过普宅,但是早就售罄了。目前只有89㎡南北三居和139㎡南北四居有房了。四居还有挑选空间,三居房源不多了,刚需们抓紧。

  金隅学府限价均价≤52695元/㎡,最高单价≤55330元/㎡,与和悦华锦、金麟府、铁建国际公馆是一样的。

  上车门槛低了不少,算是河西最低的之二,但显然没有铁建国际公馆低。国际公馆有点特别,他也是唯一送装修的,在都是毛坯交付的河西,算是有点性格,可销量有点打脸。

  金隅学府的拿地溢价率相比河西其他竞品也算低了,而且无自持无保障性住房,交房时间也更早一些。对于大多北漂首套房人群来说,能省下的租金其实也是一种成本。

  很多人会说,河西目前房屋供给数量太多,有点供大于求,没问题,一休也这么想。但房产这玩意,咱得长远看,河西的价值是会越来越凸显的,扎堆好学校,还带商业的纯居住区,还真的不多。

  房源照样去化,河西也都逐渐面临尾房和清盘了,一点没耽误,这是来自市场的反馈。等到河西这一波都卖完了,没地了,那就是另一番光景了。

  最牛的配套,还得是要属学校了,三大牛校加持,一休团队接触的好多客户都是奔着教育来的。

  但商业配套的最大重磅:龙湖天街,就在金隅学府项目的马路对面,也算是近水楼台先得月了。

  82㎡纯南两居,分布在#4号楼、#8号楼,两梯四户的,目前已经售罄,户型不做分析了。

  139㎡南北四居,两梯两户。中规中矩,通透性不错,四叶草户型。缺点是卫生间不是分离式设计。

  89㎡色三居一共有三种,左侧是D户型,分布在洋房楼栋,一梯两户,价格相对更高一点。南向面宽尺寸更大,但是径深也更深一点,次卧采光和通风稍微差点。

  右侧是B户型,分布在高层楼栋,两梯四户,同样只分布于#4号楼、#8号楼。优点是卧室大小相对均衡,屋子里面采光更好一些,都是主采光面。

  有两栋是18层的,一栋14层,一栋11层,其余最高9层。东西向的房源很少,只有一点点,所以去化的比较快。与周围竞品一样,完全的飘窗设计。

  考虑到面世时间较早,户型产品力方面,与同期项目相比也算是还可以的。相比金隅金麟府,其实也是有很多优化迭代的。

  项目是浇筑式建筑,金隅的销售在diss旁边铁建国际公馆时持续强调这一点,见仁见智,对这方面极为挑剔的可以注意一下。

  人车分流,车位配比1:1.2,西侧为主入口,北侧为人行辅助入口,南侧为车辆出口,东北角是6000平米的公园,茶余饭后遛娃也能对付一下,要大公园的线米,还是那种体育公园,有篮球场的。

  洋房小高层楼间距31-48米,高层楼间距达62-71m,挺不错了。小区整体的采光、通风、视野都是理想的。

  开发商金隅,北京的国企。一个集团型公司,除了房产以外,还做建材、水泥等。金隅在北京还是挺有知名度的,看篮球的估计知道,曾冠名了几年CBA的北京队,那时候也有过一段时间是北京金隅队,现在又改回了北京首钢了。

  房企的实力是不用担心的,基本保障方面肯定是足够的,一个字“稳”,在北京也是N多个楼盘交付了。

  建筑口碑方面,之前的保障性住房不咋样,但北京的保障性住房基本都这样。商品房方面,金隅的“府”系,也算是其高端产品线了,比较拿得出手。但坦诚的讲,国企的产品力方面和顶尖的民企依然是没法比的,好在没品牌溢价,不割韭菜。

  物业方面是金隅自持的金海燕物业,没啥好说的,不是品牌,但是大毛病硬伤也挑不出来。

  一休认为,如果是毛坯交付的项目,国企开发商的劣势就小得多了,反正不做内部装修,主体结构方面铁定是没问题的。何况是北京本地的知名国企,节操底线还是挺高的,和某些全国布局的央企还不一样。

  但是考虑到河西剩余地块的数量和位置,限竞房逐渐也退出舞台了,河西的天花板逐渐在升高,这也是一个共识和现实。

  中海的地王级地块就在附近了,楼面价都已经4万多了。显然开发商不是傻子,尤其是对混迹于北京市场多年,名声和业绩稳居前三的中海来说,更不会贸然拿地,河西即将进入下一个局面。

  经济的发展,产业人群的聚集,是房价的依托。河西附近的就业板块已经不少呢,而且亦庄还在发展。西侧的瀛海版块也要落地中日国际合作产业园区,这绝对都是锦上添花的利好。

  一休认为,5年内,金隅学府会先有一波纸面财富。待到河西版块的交通便捷性再次提升、三所名校全部开始招生,金隅学府就会有不小的空间。

  一句话:学区房的价值,往往和学校成绩高度相关,一休看好这三所学校的实力,未来会有不错的高考成绩、中考成绩。到了那时,房价就不单看产业了,就开始有“学区溢价”了

  小区有L形楼栋、有的楼栋层数不一致,但这些问题,在河西算是通病,雅居乐的京华雅郡也多少有这个问题。

  竞品销售diss金隅学府的时候,也会说:“那项目缺东北角,风水不好”。实际情况是一个公园,地块还是挺方正的,各位风水爱好者自行判断吧,讲究科学的,可以忽略此条。

  如果我一直在亦庄工作,有车代步,外地人首套房,兜里资金有限,图实惠,现在还租房呢。那我会重点考虑金隅学府、金隅金麟府、铁建国际公馆这三个项目。

  如果我对地铁的需求比较大,两口子在国贸和望京上班,对学区相对不是那么迫切,不是很重视,但也还比较在意。那我会重点看亦庄路东版块的融创亦庄壹号和招商臻珑府项目,有17号线加持,通勤不是问题,建华实验亦庄学校也是十一学校的资源,也有名校光环。

  如果我早就关注过这个项目,但一直莫名其妙的犹豫不决。那真的要抓紧了,年底往往都是开发商让利的好时机,开发商的各项排名、财务报表都是以12月31日为节点的,周期相对也好谈。

  如果我只考虑河西,家里有适龄儿童,上学时间卡的紧一点,那金隅学府和金麟府确实值得重点考虑。早交房,早划片,打时间差的话也很有机会上人大附,但其实亦庄实验和二中也不差。但如果孩子上学不着急,对人大附极为看中,那就另当别论了,中旅亦府和京华雅郡还是有一定优势的。